Un aperçu de la Loi

C’est le 1er janvier 2023 qu’entrera en vigueur une importante loi susceptible d’affecter de nombreux intervenants et acteurs du secteur immobilier résidentiel. Il s’agit de la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens^[1] (« loi »).

Comme son nom l’indique, cette loi, qui est pour l’instant de portée très générale, vise à empêcher l’achat, direct ou indirect, d’un immeuble résidentiel par un non-Canadien, et ce, pour une période de deux ans à compter de son entrée en vigueur le 1er janvier prochain. L’objectif d’un tel moratoire s’inscrit manifestement dans un objectif du gouvernement de contrer l’inflation en limitant la spéculation immobilière effectuée par des investisseurs étrangers.

Personnes visées

D’abord, il importe de mentionner que cette loi s’adresse autant à des personnes physiques qu’à des personnes morales. Les non-Canadiens visés par les interdictions de cette loi sont :

• Un individu qui n’est pas citoyen canadien, qui n’est pas inscrit à titre d’Indien sous la Loi sur les Indiens ou qui n’est pas un résident permanent;
• Une société constituée autrement que par une loi fédérale ou provinciale;
• Une société constituée par une loi fédérale ou provinciale dont les actions ne sont pas cotées à une bourse de valeurs désignée en vertu de l’article 262 de la Loi de l’impôt sur le revenu et qui est contrôlée par une personne désignée aux deux points précédents;
• Toute autre personne ou entité qui pourra être déterminée par règlement.

Exceptions

Toutefois, il est à noter que la loi prévoit certaines exceptions afin de restreindre le nombre de personnes visées par cette nouvelle loi. Ainsi, les non-Canadiens suivants pourront bénéficier d’un statut d’exception :

• Le résident temporaire, au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés, qui satisfait aux conditions prévues par règlement;
• La personne protégée, au sens du paragraphe 95(2) de cette précédente loi, ce qui inclut les réfugiés;
• L’individu qui est un non-Canadien et qui fait l’achat d’un immeuble résidentiel avec son époux ou conjoint de fait (la personne qui vit avec la personne en cause dans une relation conjugale depuis au moins un an), si l’époux ou le conjoint de fait est un citoyen canadien, une personne inscrite à titre d’Indien sous le régime de la Loi sur les Indiens, un résident permanent ou une personne mentionnée aux deux points précédents;
• Toute personne appartenant à une catégorie de personnes visée par règlement.

Il est aussi entendu que l’interdiction de cette loi n’a pas pour effet d’empêcher un État étranger d’acheter un immeuble résidentiel à des fins diplomatiques ou consulaires. La loi ne s’applique pas non plus au non-Canadien qui, aux termes d’une convention d’achat-vente, devient responsable de l’immeuble résidentiel ou en assume la responsabilité avant la date d’entrée en vigueur de la présente loi.

Immeubles visés

Quant au terme « immeuble résidentiel » dans la loi, il vise pour l’instant un immeuble situé au Canada qui serait :

• Une maison individuelle ou un bâtiment similaire, comprenant au plus trois logements d’habitation;
• Une partie d’un bâtiment qui constitue une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable;
• Tout autre immeuble ou bien réel sujet à être visé par règlement.

Le traitement réservé à certains types d’immeubles devrait être adressé ultérieurement par le règlement d’application, notamment pour ce qui concerne les « propriétés locatives » et les terrains vacants, lesquels types d’immeubles ne sont actuellement pas exclus.

Sanctions

Une infraction à cette loi, à savoir un non-Canadien qui achèterait un immeuble visé sans être dans un cas d’exception, est coupable d’une infraction et passible, sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire, d’une amende maximale de dix mille dollars (10 000 $). Il en est de même pour toute personne ou entité qui conseille, incite, aide ou encourage ou tente de conseiller, d’inciter, d’aider ou d’encourager un non-Canadien à commettre cette infraction. Si l’infraction est commise par une société ou une entité, ce sont les dirigeants, administrateurs, cadres, mandataires et gestionnaires ayant participé ou consentis à la démarche qui sont susceptibles d’être considérés comme des coauteurs de l’infraction, et ce, peu importe que la société ait été ou non poursuivie.

Il est à souligner qu’une telle contravention à la loi n’affecte en rien la validité de la vente de l’immeuble résidentiel en cause. Néanmoins, il est prévu que la juridiction supérieure de la province où se trouve l’immeuble pourra rendre une ordonnance, sur demande du ministre, pour obliger la vente de l’immeuble, sans que le non-Canadien en infraction puisse recevoir un produit de la vente plus élevé que le prix qu’il avait payé pour l’immeuble.

Règlement d’application

Il sera crucial de surveiller la portée du règlement d’application relatif à cette loi qui devrait être publié éventuellement par le législateur. En effet, ce dernier se garde une bonne marge de manœuvre dans diverses dispositions de la loi afin de la compléter via ce règlement d’application, qui fournira davantage d’informations sur diverses notions et son application concrète. Notamment, la notion de « contrôle » (aux fins de déterminer si une société est visée par la loi ou non) et ce que constitue un « achat » seront précisés par ce règlement.

Compte tenu de la portée large de cette loi et des personnes qui peuvent être reconnues coupables d’une infraction, il y a lieu d’agir avec prudence dans le cas de plusieurs intervenants du domaine : courtiers immobiliers, notaires, avocats, courtiers hypothécaires et promoteurs.

Cet article contient de l’information juridique d’ordre général; certains critères peuvent avoir été simplifiés et la législation peut avoir fait l’objet de changements depuis la date de cet article.

[1]  L.C. 2022, ch. 10, art. 235.